Pronesia

Fitimi i së drejtës së pronësisë

Fitimi i të drejtës së pronësisë të pasurisë së paluajtshme në Shqipëri mund të realizohet në disa forma ligjore. Në çdo rast, fitimi i së drejtës së pronësisë kalon nëpër dy faza:

  • Fitimi i së drejtës së pronësisë, përmes një akti të një autoriteti publik apo me anë të akti noterial (kryesisht kontratë blerje, dhurim ose për shkëmbime të tokës).
  • Përfundimi i kalimit të së drejtës së pronësisë nëpërmjet regjistrimit të aktit përkatës ose kontratës në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.

Mënyra kryesore për fitimin e së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme është kontrata e blerjes.

Në bazë të ligjit nr. 7980, datë 27.07.1995 “Për shitblerjen e trojeve” i ndryshuar, dhe ligjit nr. 8337, datë 30.04.1998 “Për kalimin në pronësi të tokës bujqësore, pyjore, livadheve dhe kullotave”, Personat fizikë a juridikë të huaj ju lind e drejta të blejnë truall vetëm pasi te kenë arritur kryerjen e investimeve në përputhje me lejen e ndërtimit, deri në një vlerë jo më të vogël se tre herë vlera e truallit. Ndërsa tokat bujqësore, pyjet, kullotat dhe livadhet nuk mund të blihen nga personat e huaj fizikë ose juridikë por ato kanë të drejtë të marrin me qira tokën bujqësore për një periudhë deri në 99 vjet. Dhënia me qira e tokës bujqësore, pyjeve, kullotave dhe livadheve kryhet sipas dispozitave të Kodit Civil.

Kufizimet e mësipërme nuk zbatohen në rastin kur krijohet një shoqëri e re Shqiptare pavarësisht pronësisë së saj. Në përputhje me Marrëveshjen e Stabilizim Asocimit e cila ka hyrë në fuqi në qershor 2009, Shqipëria ka pranuar se legjislacioni shqiptar do të përmirësohet gradualisht jo më vonë se shtatë vjet nga hyrja në fuqi e kësaj marrëveshjeje.

Një ndër reformat kryesore të Qeverisë Shqiptare ka qenë dhe krijimi i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme i cili administrohet nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme dhe shërben për regjistrimin e titujve të pronësisë dhe të të drejtave të tjera reale mbi pasuritë e paluajtshme, në bazë të dokumenteve ligjore, që vërtetojnë pronësinë mbi pasuritë e paluajtshme, dhe për përgatitjen, mbajtjen e administrimin e regjistrave të pasurive të paluajtshme, hartave kadastrale dhe dokumentacionit, që vërtetojnë të drejtën e pronësisë dhe të drejta të tjera reale mbi pasurinë e paluajtshme.

Pasuritë Shtetërore

Pasuritë shtetërore mund t’i ofrohen bizneseve private nëpërmjet tre mënyrave të mëposhtme:

  • Shitje nëpërmjet privatizimit;
  • Dhënie me qira;
  • Enfiteozë;

Me enfiteozë jepen vetëm pronat e paluajtshme të institucioneve shtetërore dhe ndërmarrjeve shtetërore. Kurse me qira jepen pasuritë shtetërore si: ndërtesat, sipërfaqet funksionale (jo nën ndërtesë), trualli i lirë, makineritë e pajisjet e linjat e prodhimit të institucioneve shtetërore, ndërmarrjeve dhe shoqërive tregtare me kapital 100 % shtetëror (në vijim “shoqëri shtetërore”) dhe tokat e pafrytshme. Pasuritë shtetërore, që jepen me enfiteozë sipas përcaktimit të pikës 1, janë vetëm pasuritë e paluajtshme të institucioneve shtetërore, ndërmarrjeve dhe shoqërive shtetërore.

Kriteret e konkurrimit për dhënien me qira të këtyre pasurive shtetërore janë, si më poshtë vijon:

  • Niveli i investimit;
  • Niveli i punësimit;
  • Oferta e detyrimit mujor të qirasë.

Institucionet qëndrore dhe vendore mund të vendosin edhe kritere të tjera shtesë.

Kriteret e konkurrimit për dhënien me enfiteozë të pasurisë shtetërore janë, si më poshtë vijon:

  • Niveli i investimit në pasuri të paluajtshme për përmirësimin e pronës, i cili të jetë mbi 200 % të vlerës së pasurisë së shpallur për konkurrim;
  • Qëllimi dhe niveli i investimit në tërësi në pasurinë që jepet me enfiteozë;
  • Niveli i punësimit;
  • Oferta e detyrimit mujor.

Institucionet qëndrore dhe vendore mund të vendosin edhe kritere të tjera shtesë.

Tarifat dhe vlerat dysheme për pasuritë shtetërore që jepen me qira ose enfiteozë

Në mjedisin e sotëm të biznesit në Shqipëri, dhënia me qira e pasurive shtetërore është një mënyrë tërheqëse për përdorimin e tyre.

  1. Për pasuritë shtetërore që jepen me qira ose enfiteozë, vlera dysheme e detyrimit mujor përcaktohet si shumë e vlerës së qirasë mujore për ndërtesën dhe sipërfaqen funksionale që jepet me qira ose enfiteozë, të llogaritura si më poshtë vijon:
  • Për ndërtesat (quhen të tilla sipas përcaktimeve në aktet ligjore e nënligjore në fuqi në fushën e planifikimit të territorit), tarifat dysheme të qirasë mujore janë sipas tarifave të përcaktuara në Tabelën “A”.
  • Për sipërfaqen funksionale, tarifa dysheme e qirasë mujore është 20 % e tarifës dysheme të detyrimit mujor, të përcaktuar për ndërtesat. Trualli nën ndërtesë (objekti) përfshihet në tarifën e qirasë së ndërtesës.
  • Për tokat e pafrytshme, sipas përkufizimit të ligjit nr.8752, datë 26.3.2001, “Për krijimin dhe funksionimin e strukturave për administrimin dhe mbrojtjen e tokës”, të ndryshuar, tarifat dysheme të qirasë mujore të jenë të njëjta me ato për tokat bujqësore.
  1. Kur jepet me qira truall i lirë, pra kur jepet me qira ose enfiteozë vetëm truall, tarifa

dysheme e qirasë mujore është 100 lekë/m2.

  1. Për pasuritë e institucioneve shtetërore apo të shoqërive shtetërore me karakter kombëtar

(kulturor, historik, muzeor, arkeologjik), të shpallura të tilla me akte ligjore, tarifa dysheme e detyrimit mujor, e përcaktuar më sipër, shumëzohet me 2 (dy).

  1. Kur ndërtesa është me dy ose më shumë kate, për efekt të llogaritjes së qirasë mujore do të merret parasysh sipërfaqja e çdo kati.
  2. Për përcaktimin e vlerës së detyrimit mujor të qirasë, për pasuritë e luajtshme (makineritë, pajisjet, linjat teknologjike, makineritë e pajisjet në galeritë minerare etj.), që jepen me qira, institucioni shtetëror, ndërmarrja apo shoqëria shtetërore që ka në administrim pasurinë, përcakton vlerën e qirasë vjetore, që është sa 1/10 e VAM-it (vlerës aktuale minimale), të llogaritur si diferencë e vlerës fillestare të kontabilizuar minus amortizimin në vite, mbështetur në vendimin nr. 401, datë 23.10.1989 të Këshillit të Ministrave (pjesa për investime), shumëzuar me indeksin e çmimeve të muajit përkatës, të publikuar nga INSTAT-i
  3. Për objektet voluminoze si: rezervuarët, depozitat dhe siloset, që jepen me qira me qëllim tregtimi, brenda vijave kufizuese të qyteteve: Tiranë, Berat, Durrës, Fier, Korçë, Lushnjë, Pogradec, Sarandë, Shkodër, Elbasan, Vlorë, Gjirokastër, Kavajë, Krujë, Laç, Lezhë, tarifa dysheme e qirasë është 400 lekë/m3 në muaj, ndërsa jashtë vijave kufizuese të qyteteve të mësipërme, si dhe në të gjitha zonat e tjera tarifa e qirasë është 200 lekë/m3 në muaj.
  4. Për terrenet sportive, përcaktuar si të tilla me akte ligjore dhe kur do të kryet aktivitet sportiv, tarifa dysheme e qirasë mujore është 10 lekë/m2 në muaj.
  5. Për pasuritë në administrim të Drejtorisë së Shërbimeve Qeveritare, tarifat minimale të detyrimit mujor të qirasë të jenë sipas « Tabelës B » që i bashkëlidhet këtij vendimi. Drejtoria e Shërbimeve Qeveritare për mjediset e Pallatit të Kongreseve, në raste të veçanta aplikon tarifa të ndryshme me ato të parashikuara më lart, me miratim të Këshillit të Ministrave
  6. Për pasuritë në administrim të Drejtorisë së Shërbimeve Qeveritare, tarifat minimale të detyrimit mujor të qirasë të jenë sipas Tabelës “B”, që i bashkëlidhet këtij materiali. Drejtoria e Shërbimeve Qeveritare për mjediset e Pallatit të Kongreseve, në raste të veçanta, aplikon tarifa të ndryshme me ato të parashikuara më lart, me miratim të Këshillit të Ministrave.

Nxitja e Biznesit

  1. Për objektet e dhëna me qira ose enfiteozë, me një sipërfaqe mbi 200 m2, vlera e detyrimit mujor rillogaritet me zbritje, në rastet kur subjekti qiramarrës, vërteton në llogaritë financiare vjetore të tij se ka kryer investime në pasurinë e marrë me qira ose enfiteozë duke e përmirësuar atë, si dhe ka kryer  blerje, instalim linjash, makinerish e pajisjesh në vlerat, si më poshtë vijon:
Niveli i investimeve në milionë lekë Niveli i zbritjes së qerasë në %
mbi 50 milionë lekë 10%
mbi 80 milionë lekë 20%
mbi 100 milionë lekë 30%
mbi 150 milionë lekë 40%

 

  1. Ulja e vlerës së detyrimit mujor nga realizimi i investimeve vlen deri në përfundimin e afatit të kontratës së qirasë apo të enfiteozës.
  2. Me kërkesë të qiramarrësit, për raste të justifikueshme, qiradhënësi mund të rishikojë treguesit dhe afatet e planit të biznesit gjatë zbatimit të kontratës dhe të bëjë ndryshimin e tyre në marrëveshje mes palëve, duke mos ndryshuar kushtet thelbësore/të veçanta, të paraqitura në konkurrim, dhe kur pjesëmarrës në konkurrim ka qenë vetëm një ofertues. Në këto raste, marrëveshja shoqërohet me ndryshimet përkatëse në planin e biznesit dhe kontratë.

Kontrata me tarifën simbolike 1 Euro

  1. Pasuritë shtetërore, me sipërfaqe mbi 500 m2, u jepen të tretëve edhe me kontrata qiraje, me tarifë simbolike 1 (një) euro/kontrata, me vendim, rast pas rasti, të Këshillit të Ministrave.
  2. Kur pas përfundimit të procedurave të konkurrimit rezulton fitues një subjekt, i cili propozon që në pasurinë shtetërore, që jepet me qira, do të zhvillojnë një prej veprimtarive të mëposhtme:
  3. veprimtari prodhuese, me nivele investimi mbi 300,000,000 (treqind milionë) lekë;
  4. përpunim aktiv të mallrave, që do të sigurojnë jo më pak se 50 vende pune;
  5. veprimtari të agrobiznesit, si: grumbullim, përpunim dhe shitje të produkteve bujqësore ose blegtorale, me nivele investimi mbi 100,000,000 (njëqind milionë) lekë;

Institucioni, që zhvillon procedurën dhe që ushtron të drejtën e përfaqësuesit të pronarit shtet për pasurinë shtetërore, i propozon Këshillit të Ministrave të miratojë lidhjen e kontratës së qirasë, jo me çmimin fitues, por me çmimin simbolik 1 (një) euro/kontrata. Propozimi shoqërohet me projektkontratën e negociuar ndërmjet palëve.

  1. veprimtari në fushën e arsimit, mediave me nivele investimi mbi 200,000,000 (dyqind milionë) lekë.
  2. veprimtari për konstruksion, shërbim mirëmbajtjeje, dekonstruksion të mjeteve detare lundruese me nivele investimi mbi 500,000,000 (pesëqind milionë) lekë. Në rastet kur propozimi vjen nga organet e pushtetit vendor, propozimi në Këshillin e Ministrave bëhet nga ministria përgjegjëse për pushtetin vendor.
  3. Ministria përgjegjëse për ekonominë propozon në Këshillin e Ministrave dhënien me qira të pasurisë shtetërore pa konkurrim dhe me çmimin simbolik 1 (një) euro/kontrata, kur me ofertë “të pakërkuar”ka një propozim për zhvillimin e zonave të veçanta, duke investuar vlera mbi 100 000 000 (njëqind milionë) lekë, me qëllim ngritjen e qendrave të organizuara sociale që ndikojnë për zgjidhjen e problemeve sociale ose për ushtrim të veprimtarive në fushën e sportit a të kulturës apo në fushën e turizmit ose të trashëgimisë kulturore.
  4. Para nënshkrimit të kontratës së qirasë, me tarifë 1 euro/kontrata, qiramarrësi është i detyruar të kryejë pagesën e garancisë së kontratës, në masën 2 (dy) % të vlerës së investimit të marrë përsipër në konkurrim. Garancia kthehet pas përfundimit të investimit.
  5. Në kontratat me tarifë 1 euro/kontrata vendosen sanksione për rastet kur qiramarrësi nuk realizon kushtet e saj. Në përfundim të investimit, për çdo vend pune të pahapur, subjekti qiramarrës do të gjobitet me 50 000 (pesëdhjetë mijë) lekë në vit. Për mosrealizim të vlerës totale së investimit në periudhën e parashikuar në kontratë, subjekti qiramarrës gjobitet me 10 % të vlerës së investimit të parealizuar. Ky sanksion do të vendoset pas dorëzimit të pasqyrave financiare vjetore të certifikuara nga ekspertët kontabël të autorizuar. Nëse edhe pas 6 muajve investimi nuk realizohet, kontrata zgjidhet nga institucioni shtetëror që e ka lidhur atë, duke marrë gjobë, në masën e garancisë së depozituar në atë periudhë. Pas këtyre veprimeve, në marrëveshje midis palëve, kontrata e qirasë mund të rilidhet me tarifa qiraje sipas përcaktimeve në kreun III të këtij vendimi, pasi të jenë përmbushur të gjitha kushtet e parashikuara në kontratën bazë.
  6. Kontratat e qirasë, të lidhura para daljes së këtij vendimi, ku realizohet veprimtari prodhuese me regjim “Fason”, kthehen në kontrata me tarifë simbolike 1 (një) euro/kontrata, pas daljes së këtij vendimi, duke ruajtur si garanci kontrate atë të kontratës së qirasë. Specifikimet për rastet dhe procedurat për ndryshimin e këtyre kontratave bëhen me udhëzim të ministrit përgjegjës për ekonominë.
  7. Në rastet kur qiramarrësi, gjatë zhvillimit të aktivitetit, plotëson kushtet e shprehura në pikën 2, të kreut V të këtij vendimi, pasi të jenë përmbushur të gjitha kushtet e parashikuara në kontratën bazë, atëherë subjekti qiradhënës i propozon Këshillit të Ministrave kalimin e kontratës në kontratë me tarifë simbolike 1 euro, duke ruajtur si garanci kontrate atë të kontratës së qirasë. Specifikimet për rastet dhe procedurat për ndryshimin e këtyre kontratave bëhen me udhëzim të ministrit përgjegjës për ekonominë.

Prona Private

Duke e vlerësuar ecurinë dhe kontributin e sektorit imobiliar në vendin tonë, rritja e kërkesave për pasuri të paluajtshme në tregun imobiliar vazhdon të pësojë ndryshime në funksion të pritshmërisë së konsumatorëve. Sektori imobiliar po ndjek një trend zhvillimi që pa dyshim rrit kontributin e saj në ekonominë e vendit.

Tregu për ambiente zyrash po rritet, veçanërisht në qytete e mëdha si Tirana, Durrësi, dhe Vlora. Vitet e fundit ka patur një tendencë për ndërtimin e qendrave të biznesit me teknologji të lartë që ofrojnë shërbime të plota për qiramarrësit dhe blerësit e ambienteve të biznesit. Kërkesa për këtë lloj objekti ka qenë në rritje dhe industria e ndërtimit i është përgjigjur duke ndërtuar ndërtesa me cilësi të lartë dhe të pajisura teknologjikisht.

Një tjetër trend në rritje që po vërehet në sektorin imobiliar është interesimi per prona në bregdet. Tashmë, interesi është zhvendosur drejt fshatrave turistikë, ku arsyet kryesore janë; infrastruktura e mirë, hapësirat e gjelbra, dhe siguria.

Nje informacion i detajuar ne shifra në Aneksin bashklidhur, në Tabelën ”C”